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房產(chǎn)稅讓道房地產(chǎn)稅

“重慶（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）的模式已經(jīng)被財(cái)政部否定。”3月16日，原國(guó)稅總局副局長(zhǎng)許善達(dá)的一次公開(kāi)發(fā)言，讓始于2011年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)再生爭(zhēng)議。

3月19日，財(cái)政部副部長(zhǎng)劉昆在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)間隙對(duì)媒體表示，目前沒(méi)有將房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大到其他城市的計(jì)劃，而將專(zhuān)注于起草房地產(chǎn)稅法。

事實(shí)上，早在3月12日，亞太房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓就發(fā)文表示房產(chǎn)稅“已經(jīng)死掉了”�！�2013年十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革的若干重大問(wèn)題決定》（下稱(chēng)“《決定》”）與2014年《政府工作報(bào)告》明確說(shuō)明："加快推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，做好房地產(chǎn)稅立法工作。"房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅只一字之差，但表明過(guò)去所提的房產(chǎn)稅和試點(diǎn)已經(jīng)被否定了�！敝x逸楓告訴時(shí)代周報(bào)記者。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則對(duì)謝逸楓的觀點(diǎn)不能茍同：“在土地出讓收入逐漸減少的情況下，地方政府開(kāi)始重視房產(chǎn)稅，客觀上有利于推動(dòng)房產(chǎn)稅的進(jìn)一步推廣。但以何種形式出現(xiàn)現(xiàn)在還沒(méi)有定論�！�

房產(chǎn)稅難抑房?jī)r(jià)

房產(chǎn)稅的存廢之爭(zhēng)始于今年全國(guó)兩會(huì)。全國(guó)政協(xié)委員黃澤明提交了一份“終止房產(chǎn)稅試點(diǎn)”的提案。

“試點(diǎn)至今已經(jīng)3年之久，尚未看到試點(diǎn)有結(jié)束的跡象，也無(wú)法知道試點(diǎn)是否已經(jīng)達(dá)到某種目標(biāo)。本著稅負(fù)公平原則和政務(wù)公開(kāi)原則，我建議終止上海市、重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。”黃澤民在提案里如是寫(xiě)道。

2011年1月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府從實(shí)際出發(fā)制定。同年1月28日，上海和重慶兩地發(fā)布對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，并開(kāi)始施行。

“房產(chǎn)稅試點(diǎn)3年，既沒(méi)有達(dá)到控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的，也沒(méi)達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的目的，反而造成"窮人繳稅，富裕者沒(méi)有納稅"的現(xiàn)象�！敝x逸楓對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

以上海為例，現(xiàn)在上海年紀(jì)較大的本地人普遍擁有兩三套房子，極端的還有人擁有10套房子。根據(jù)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，征稅對(duì)象新老劃斷，只對(duì)方案公布日期之后的新購(gòu)住房實(shí)行征稅，所以擁有多套房子的市民不在征稅對(duì)象范圍內(nèi)。

李佳是北京（樓盤(pán)）市石景山區(qū)的一名房產(chǎn)中介，聊起房產(chǎn)稅，他堅(jiān)定地告訴時(shí)代周報(bào)記者：“房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)北京的房?jī)r(jià)產(chǎn)生任何影響。目前北京的住房需求仍然屬于剛需，以投資為目的的只占少數(shù)。房產(chǎn)稅可能會(huì)使擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主選擇拋售，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這部分存量只是杯水車(chē)薪，不會(huì)有什么影響。”

2013年伊始，北京房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案即已上報(bào)，但至今未獲批準(zhǔn)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司亦對(duì)此表現(xiàn)冷淡。

“相較于高昂的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入而言，更是顯得微不足道�！敝x逸楓說(shuō)。

國(guó)土資源部公布的2013年全國(guó)土地出讓金超過(guò)4.1萬(wàn)億元，其中上海突破2000億元，而房產(chǎn)稅繳納的數(shù)額只有1億多元，不過(guò)是土地出讓收入的“九牛一毛”。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)出臺(tái)之前，很多民眾對(duì)此寄予厚望，將其視為抑制高房?jī)r(jià)的“殺手锏”。而上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)2年多以來(lái)，兩地房?jī)r(jià)仍舊保持上漲，且漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市中排名前列，“降房?jī)r(jià)”的效果并未顯現(xiàn)。

而且，“房產(chǎn)稅試點(diǎn)是在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下緊急推出來(lái)的，沒(méi)有將土地問(wèn)題考慮進(jìn)去，也沒(méi)有考慮到與其他房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的協(xié)調(diào)，一開(kāi)始就有很多不同意見(jiàn)�！比珖�(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴時(shí)代周報(bào)記者。

謝逸楓的觀點(diǎn)更加直接，他認(rèn)為，房產(chǎn)稅必然推高房?jī)r(jià)：一是房產(chǎn)稅開(kāi)征基礎(chǔ)缺乏法理與民意，推出試點(diǎn)的時(shí)候，國(guó)稅總局與財(cái)政部并無(wú)以降房?jī)r(jià)為目的的說(shuō)法；二是房產(chǎn)稅****受益者不是購(gòu)房者，而是地方政府，難調(diào)貧富不均；三是“羊毛出在羊身上”，房產(chǎn)稅必然轉(zhuǎn)給購(gòu)房者，增加成本，推高房?jī)r(jià)，于投資者毫發(fā)無(wú)損；四是房產(chǎn)稅難以擠壓庫(kù)存、空置，導(dǎo)致供求不平衡，難以替代土地財(cái)政。本質(zhì)上，房產(chǎn)稅屬于存量稅收，會(huì)增加老百姓的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，推高房?jī)r(jià)，利國(guó)不利民。未來(lái)10年甚至20年，房產(chǎn)稅取代不了土地財(cái)政作為地方政府主要的收入來(lái)源。

“現(xiàn)階段單憑房產(chǎn)稅、交易稅等稅，都難以達(dá)到徹底消除房?jī)r(jià)上漲的作用，需通過(guò)房地產(chǎn)制度、金融制度及經(jīng)濟(jì)體制改革等疏導(dǎo)市場(chǎng)政策的交替實(shí)施、配套運(yùn)用，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)癥下藥才能實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的藥到病除�！敝x認(rèn)為。

“失敗”的試點(diǎn)

事實(shí)上，房產(chǎn)稅并不是一個(gè)新的稅種。早在1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開(kāi)始實(shí)施。

“當(dāng)時(shí)房產(chǎn)稅的主要征收對(duì)象是商業(yè)地產(chǎn)，稅率也很低，所以未在社會(huì)上產(chǎn)生什么影響，公眾對(duì)這一稅種也并不熟悉。”謝逸楓介紹。

2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。但鑒于全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開(kāi)始。2011年1月，重慶和上海首批進(jìn)入試點(diǎn)，而征收的方式并不相同。

上海的征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房（應(yīng)稅住房），稅率暫定0.6%；但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%。

重慶的房產(chǎn)稅征收范圍，則為主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%－1.2%。

“實(shí)際上，上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)之初，很多百姓對(duì)房產(chǎn)稅有疑慮：土地性質(zhì)國(guó)有，而民眾僅僅擁有房產(chǎn)70年的所有權(quán)，土地出讓的70年租金已經(jīng)在買(mǎi)房時(shí)由開(kāi)發(fā)商繳納并轉(zhuǎn)化在房?jī)r(jià)中，憑什么要再收一次房產(chǎn)稅，這不是重復(fù)征稅嗎？”謝逸楓質(zhì)疑。

張大偉表示，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論從完善稅制的角度，還是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的角度，開(kāi)征房產(chǎn)稅都是大勢(shì)所趨。但從中國(guó)的客觀現(xiàn)實(shí)來(lái)講，開(kāi)征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，還面臨著許多問(wèn)題需要解決。在重慶的房產(chǎn)稅方案中，****的問(wèn)題在于高檔房的界定。而上海的方案只針對(duì)新增房地產(chǎn)，這就意味著存量不咎，以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為****的受益者。

即便2012年8月，30余省市地稅部門(mén)為開(kāi)征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，但在重慶和上海試點(diǎn)之后，房產(chǎn)稅的推廣卻一直雷聲大雨點(diǎn)小，并沒(méi)有向前推進(jìn)。

隨著十八屆三中全會(huì)的《決定》以及今年兩會(huì)的《政府工作報(bào)告》關(guān)于“加大房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的表述,房產(chǎn)稅試點(diǎn)戛然而止。房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅成為中央高層全面考慮房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的新思路。

在聶梅生看來(lái)，重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的****意義在于，房產(chǎn)稅由一個(gè)陌生的稅種引發(fā)了全民討論，引起了關(guān)注，這為將來(lái)的房地產(chǎn)稅的立法工作也起到了一定的借鑒作用。

“房產(chǎn)征稅是一種趨勢(shì)，房地產(chǎn)稅立法并試點(diǎn)就說(shuō)明房產(chǎn)稅勢(shì)在必行，并沒(méi)有說(shuō)要立法試點(diǎn)就錯(cuò)了。因?yàn)樵圏c(diǎn)也是一種辦法，立法后推行也是一種辦法，不能因?yàn)榱⒎ǘ�否定試點(diǎn)。”聶梅生說(shuō)。

2020年后推廣房地產(chǎn)稅？

2013年隨著十八屆三中全會(huì)的召開(kāi)，“加快房地產(chǎn)稅的立法工作”為房產(chǎn)稅試點(diǎn)方向釋放出新的信號(hào)—房地產(chǎn)稅將取代房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅雖然只一字之差，但含義大不相同。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅；房地產(chǎn)稅則是一個(gè)綜合概念，與房地產(chǎn)相關(guān)的各種稅以及整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有全鏈條中各種稅之外的費(fèi)，都可以納入房地產(chǎn)稅的視野并加以整合，既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅體系中的主體稅種，在中央提出對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行立法之前，其改革就在上海和重慶高調(diào)試行。

“先試點(diǎn)還是先立法的爭(zhēng)議不是小事，實(shí)質(zhì)是對(duì)立法程序和公民財(cái)產(chǎn)的尊重。改革開(kāi)放以來(lái)確實(shí)有摸著石頭過(guò)河的傳統(tǒng)，房地產(chǎn)稅作為針對(duì)不特定的多數(shù)人的稅種，一定要尊重公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。”謝逸楓說(shuō)。

聶梅生認(rèn)為，雖然房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的本意和最終結(jié)果都包括對(duì)居民住房的持有環(huán)節(jié)征稅，但后者把土地問(wèn)題放進(jìn)去了，因此更具合理性和合法性。房地產(chǎn)稅改革作為財(cái)稅體制的重要組成部分，最終的方向是慢慢代替土地財(cái)政，降低土地出讓金在房?jī)r(jià)中的占比，成為地方政府的一個(gè)新稅種�！八�以，我更推崇推行房地產(chǎn)稅改革。”聶梅生說(shuō)。

雖然1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》將房產(chǎn)稅確立為我國(guó)法規(guī)體系中的稅種，只是多年來(lái)對(duì)非營(yíng)業(yè)性住房免征。但當(dāng)時(shí)尚未進(jìn)行房改，處于全國(guó)性的政策分房時(shí)代，個(gè)人住房鳳毛麟角，和現(xiàn)在不可同日而語(yǔ)。而上海和重慶的試點(diǎn)恰恰是對(duì)這一條款的修正。也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅是以前已經(jīng)存在的一個(gè)稅種，而房地產(chǎn)稅將是一個(gè)新稅種。

而對(duì)于房地產(chǎn)稅推廣的時(shí)間表，謝逸楓并不樂(lè)觀：“征收房地產(chǎn)稅的一個(gè)很重要的前提是全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，然而現(xiàn)在這項(xiàng)工作的開(kāi)展并不順利。按照我國(guó)的立法程序，到2020年以前房地產(chǎn)稅也只能納入人大立法規(guī)劃。也就是說(shuō)，在2020年以前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅都不會(huì)再繼續(xù)推廣。”

聶梅生也表示，房地產(chǎn)稅要等立法和改革成熟以后才能推行。在她看來(lái)，較之房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅的很大不同是把土地問(wèn)題考慮進(jìn)去了，包括土地出讓金、土地使用稅等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)都統(tǒng)籌考慮�！巴恋爻鲎尳鹨淮问杖�70年，它是一種租金，而這個(gè)租金又體現(xiàn)到了房?jī)r(jià)里面，現(xiàn)在要以房?jī)r(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)按年征稅，這本身就是個(gè)悖論�！�

“我的想法是，已經(jīng)預(yù)先交了70年的土地使用費(fèi)要跟需要交的房產(chǎn)持有稅形成一個(gè)替換機(jī)制，也就是說(shuō)今后土地出讓金在房?jī)r(jià)中的占比應(yīng)該越來(lái)越低；而持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅越來(lái)越擴(kuò)大范圍和提高稅率，這樣可使房?jī)r(jià)逐步回歸合理�！甭櫭飞�說(shuō)。

在聶梅生和謝逸楓看來(lái)，房地產(chǎn)稅的落地至少還需滿足以下前提條件：一、完成立法，使征收于法有據(jù)；二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，住房信息透明化；三、資產(chǎn)評(píng)估體系完善，為征收提供技術(shù)支持；四、產(chǎn)權(quán)制度改革，解決70年產(chǎn)權(quán)期限的問(wèn)題；五、要有老百姓的支持。

“目前，很多事情還處于待定階段。未來(lái)房地產(chǎn)稅收是收歸中央還是下放地方，是由財(cái)政部主管還是稅務(wù)總局主管，是覆蓋城鄉(xiāng)還是只是針對(duì)城市居民，這些分歧都將決定立法進(jìn)程�！敝x逸楓說(shuō)。